如何投资房地产
投资于房地产是最古老的投资形式之一，从人类文明的早期开始就一直存在。 捕捉现代股票市场，房地产是五大基本资产类别之一 ，每个投资者都应该认真考虑在其投资组合中增加独特的现金流量，流动性，盈利能力，税收和其提供的多元化收益。 在本介绍性指南中，我们将引导您了解房地产投资的基本知识，并讨论您可能获得房地产投资的所有权的不同方式。
首先，让我们从基础开始：什么是房地产投资？
什么是房地产投资？
房地产投资是一个广泛的经营，投资和金融活动，主要以有形资产或现金流通过与有形资产相关联的方式赚钱为中心。
房地产赚钱有四种主要方式：
- 房地产升值 ：这是财产增值的时候。 这可能是由于房地产市场的变化增加了您所在地区的房地产需求。 这可能是因为您投入房地产投资的升级，使其对潜在买家或租赁商更具吸引力。 虽然房地产升值是一个棘手的游戏。
- 现金流收入（租金） ：这类房地产投资的重点是购买房产，如公寓楼，并对其进行操作，以便从租金中收取现金流。 现金流收入可以来自公寓大楼，办公大楼，租赁房屋等。
- 房地产相关收入 ：这是经纪人和其他行业专家通过购买和出售房产的佣金赚取的收入。 它还包括房地产管理公司，他们可以保留一定比例的租金以换取物业的日常运营。
- 辅助房地产投资收益 ：对于一些房地产投资，这可能是一个巨大的利润来源。 辅助房地产投资收入包括办公楼内的自动售货机或低租金公寓的洗衣设施等。 实际上，他们在更大的房地产投资中扮演小型企业的角色，让您从半俘虏的客户群中赚钱。
最纯粹，最简单的房地产投资形式，全是关于租金而非人民币升值的现金流量。 房地产投资发生在投资者（也被称为房东）购买了一块有形财产时，无论是原始农田，拥有房屋的土地，拥有办公大楼的土地，拥有工业仓库的土地，还是一间公寓。
然后，他或她找到一个想要使用这个房产的人（称为租户） ，然后他们达成协议。 租户有权在一定期限内使用房地产一段特定时间，并且有一定的限制 - 其中一些限制在联邦，州和地方法律中，其他则是在租赁合同或租赁协议中达成一致 。 作为交换，租客支付使用房地产的能力。 他或她发给房东的款项被称为“租金”。
对于许多投资者来说，房地产投资的租金收入比股息和投资于股票和债券的利息具有巨大的心理优势。 他们可以在酒店开车，看到它，然后用手触摸它。 他们可以画出自己喜欢的颜色，或聘请建筑师和建筑公司进行修改。 他们可以利用他们的谈判技巧来确定租金率，从而让一个优秀的经营者获得更高的资本化率或“上限利率”。
在股市泡沫时期，房地产投资者不时会像股票投资者一样被误导，坚持认为资本化率并不重要。 不要为此而堕落。 如果您能够适当地为您的租金定价，您应该在计入物业成本后获得令人满意的资本回报率 ，包括合理的折旧储备 ，财产和所得税，维护，保险和其他相关支出。 此外，您应该测量处理投资所需的时间，因为您的时间是您拥有的最有价值的资产 - 这正是被动收入为投资者所珍视的原因。 （一旦你的房屋足够大，你可以建立或雇用一个房地产物业管理公司来处理你的房地产投资组合的日常运作，以换取租金收入的一部分，改变房地产投资积极管理成被动投资。）
什么是一些人最开始投资于房地产的最流行的方式？
有许多不同类型的房地产投资可供人们考虑用于他或她的投资组合。
根据独特的利益和弊端，经济特征和租赁周期，习惯租赁条款以及房地产类型的经纪行为，对房地产投资所属的主要类别进行思考比较容易。 房地产物业通常分为以下其中一组：
- 住宅房地产投资 - 这些属性涉及投资于与个人或家庭居住的房屋或公寓相关的房地产。 有时候，这种类型的房地产投资具有服务业务组成部分，例如为老年人提供辅助生活设施或为想要奢侈体验的租户提供全套服务的建筑物。 租赁通常需要12个月，每个方面需要6个月的时间，导致对某些其他类型的房地产投资进行更快速的市场调整。
- 商业房地产投资 - 商业房地产投资主要包括办公楼。 这些租赁可以锁定多年，从而形成一把双刃剑。 当商业房地产投资全部租赁给同意价格较高的租赁租赁的长期租户时，即使可比资产的租赁费率下降（只要租户没有破产），现金流量仍会继续。 另一方面，事实恰恰相反 - 你可以发现自己在办公大楼的租赁费率明显下降，因为在租赁费率上涨之前签署了长期租约。
- 工业房地产投资 - 归属于工业房地产的房产可以包括仓库和配送中心，仓储单元，生产设施和装配工厂。
- 零售房地产投资 - 一些投资者想拥有诸如购物中心，脱衣舞商场或传统商场等物业。 租户可以包括零售店，发廊，餐馆和类似的企业。 在某些情况下，租金率包括商店零售额的一定百分比，以激励房东尽其所能地做他或她可以使零售物业对购物者有吸引力。
- 混合用途房地产投资 - 当投资者开发或收购包含多种上述房地产投资的房地产时，这是一个全面的类别。 例如，您可能会建造一栋多层楼的建筑，地下一层有零售店和餐厅，接下来几层有办公室，其余楼层有住宅公寓。
您也可以通过以下方式参与房地产投资的贷款方面：
- 拥有一家银行，承保抵押贷款和商业房地产贷款。 这可以包括股票的公有制。 当机构或个人投资者分析银行股票时，应注意银行贷款的房地产风险敞口。
- 为个人承保私人抵押贷款（通常以较高的利率偿还您的额外风险，可能包括租赁自有信贷）。
- 投资夹层证券，允许您将资金借给一个房地产项目，您可以在未偿还的情况下将其转换为股权。 这些有时用于酒店特许经营的发展。
有房地产投资的子专业包括：
- 出租一个空间，让你的资金不多，改善它，然后将这个空间分租给其他人，以获得更高的利率，从而创造令人难以置信的资本回报。 一个例子是在一个主要城市运营灵活的办公室业务，小型或移动办公人员可以购买办公室时间或租用特定办公室。
- 取得税收留置权证书。 这些是房地产投资的一个神秘领域，并且不适合于无需投资或缺乏经验的投资者，但在适当的环境下，在适当的时间，并且拥有合适的人选，可以产生高回报来弥补头痛并涉及风险。
房地产投资信托基金（REITs）
除此之外，您实际上可以通过房地产投资信托或房地产投资信托投资房地产。 投资者可以通过经纪账户 ， Roth IRA或其他某种托管账户购买房地产投资信托基金。 房地产投资信托是独一无二的，因为它们运营的税收结构在艾森豪威尔政府期间被创造出来，以鼓励小投资者投资他们无法承受的房地产项目，例如购物中心或酒店。 选择房地产投资信托治疗的企业只要遵循一些规则（包括要求向股东分配90％或以上的利润作为股息）就不会对其企业收入缴纳联邦所得税。
投资房地产投资信托基金的一个缺点是，与普通股不同，支付给他们的股息并非“合格的股息”，这意味着业主无法利用大部分股息可用的低税率。 相反，来自房地产投资信托基金的股息按投资者的个人利率征税。 另一方面，国税局随后裁定，在税收收入所产生的房地产投资信托基金股息（如Rollover IRA）很大程度上不受无关商业所得税的影响，因此您可以将其留在退休账户中，而不必担心税收的复杂性，不像主有限合伙 。
（如果您有兴趣了解更多关于这些独特证券的信息，请先查看通过房地产投资信托基金进行房地产投资 ，其中包括房地产投资信托基金的流动性，权益，如何将房地产投资信托用于您的房地产投资优势等等。）
通过居者有其屋投资房地产
对于投资者可用的所有房地产投资选择，普通人将以传统方式获得他或她的第一个房地产所有权体验：购买房屋。
我从来没有像大多数社会那样看待收购房屋。 相反，我更愿意将一个人的主要住所看作是个人效用和财务评估的混合体，而不一定是投资。 为了更直接， 房屋不是像公寓建筑一样的投资 。 在最理想的情况下，在最理想的情况下，最安全的策略是将房屋视为一种强制储蓄账户，在您居住时可以为您提供大量个人使用和快乐。
另一方面，当你接近退休时，如果你全面看待你的个人财富，那么对家庭的完全所有权（无任何债务抵押）是人们可以做出的最好的投资之一。 通过使用某些交易（包括反向抵押贷款），不仅可以通过使用某些交易（包括反向抵押贷款）挖掘股权，而且通过不需要租赁节省的现金流量通常会产生净储蓄 - 本来可以留给房东的利润部分将保留在房主口袋。 这种影响非常强大，甚至在二十世纪二十年代，经济学家们试图找出一种方式让联邦政府将免税房主的租金作为现金储蓄的一部分，并将其视为收入来源。
然而，这是一种不同类型的投资 - 被称为“战略投资”。 如果经济崩溃，只要你可以支付财产税和基本维持费用，没有人能够从你家赶走你。 即使你不得不在花园里种植自己的食物，那里的人身安全也很重要。 有时财务回报次于其他更实际的考虑因素。 不管你做什么，尽管如此，不要牺牲流动性来尽快在你的房地产投资中增加股权，因为这可能导致灾难（包括破产）。
如果您正在储蓄以购买住房，我看到的一个重大错误就是新投资者通过个人股票或指数基金将资金投入股市。 如果您有机会在五年或更短的时间内使用您的资金，您的股票市场附近就没有任何业务。 相反，您应该遵循名为保本的投资任务 。 这里是投资存款的首选地方 。
哪个更好 - 房地产投资还是投资股票？
我遇到的最常见问题之一涉及投资股票与投资房地产的相对吸引力。 简短的版本是，它有点类似于比较香草和巧克力冰淇淋。 它们是不同的，随着你的净资产的增长，你甚至可能会发现这两者在你的整体投资组合中扮演着角色。 你的个性也会告诉你的决定，因为有些人分别更倾向于股权或房地产所有权。
房地产投资风险
由于使用杠杆作用产生了相当大比例的房地产回报。 房地产以一定比例收购，其余部分以债务融资。 这导致了房地产投资者的更高的股本回报率; 但如果情况不佳，它可能会比完全支付普通股的投资组合更快地倒闭。 （即使后者在大萧条的情况下下降了90％，也没有人会强迫你清算）。
这就是为什么最保守的房地产投资者坚持50％的债务权益比率，或在极端情况下坚持100％的股权资本结构 ，如果明智地选择了房地产资产，仍然可以产生良好的回报。 亿万富翁查理芒格谈到他在2007-2009房地产崩溃之前的一位朋友。 这位朋友是加利福尼亚州一位非常富有的房东，他环顾了自己房产的高估值，并对自己说：“我比以往任何时候都要富有，我没有理由冒险为了更多“。 这位朋友卖掉了他的许多财产，并用收益偿还了他认为最有吸引力的剩余债务的债务。 结果，当经济崩溃时，房地产市场处于动荡之中，人们失去了财产而遭受止赎， 银行股崩盘 - 他不必担心这一切。 即使由于佃户的财务困难而导致租金下降，但仍然是盈余现金，并且他拥有持续补充资金的资金，让他可以利用购买其他人被迫出售的资产。
不要试图如此快速致富，而要满足于以正确的方式去做。 你的生活压力会小得多，而且可以很有趣。
关于房地产投资的几点思考
当然，这仅仅是你理解这个话题的开始，因为我们几乎没有抓到表面。 房地产投资需要多年的实践，经验和接触才能真正体会，理解和掌握。