没有麻烦的财产所有权的好处
房地产投资信托基金或房地产投资信托基金可以为普通投资者在没有直接财产收购麻烦的情况下获利而提供便利。 这就是为什么我们将这篇全面的文章纳入我们的房地产投资初级指南 。
在1960年之前，只有富有的个人和公司才有资金投资购物中心，公园和医疗保健设施等重要房地产项目。 作为回应，国会通过了1960年的“房地产投资信托法”。如果符合某些标准，立法免除了这些特殊目的公司的企业所得税。 希望这种财政激励措施能够使投资者将资源集中在一起，形成拥有大量房地产资产的公司，为普通美国人提供与精英阶层相同的机会。 三年后，第一个房地产投资信托基金成立。
然而，原来的立法有一些重大缺陷，因为它要求负责业务的主管雇用第三方来提供管理和物业租赁服务。 这些限制在1986年的“税收改革法案”中得到解除。十三年后的1999年，REIT现代化法案获得通过。
法律允许房地产投资信托公司组建税务子公司，为通常不属于房地产投资范围的租户提供专业服务。 尽管法律对于可提供的服务类型仍存在一些限制，但预计REIT管理的物业的服务质量将因其通过而显着改善。
REIT状态要求
根据Ralph Block投资房地产投资信托基金：房地产投资信托基金，每个房地产投资信托基金都必须每年通过这四项测试，以保留其特殊的纳税身份：
- “房地产投资信托基金必须至少将90％的年度应纳税所得额（不包括资本利得 ） 分配 给股东。
- 房地产投资信托必须至少有75％的资产投资于房地产， 抵押贷款 ，其他房地产投资信托基金的股票，现金或政府证券。
- 房地产投资信托基金必须从其租金，抵押贷款利息或出售不动产收益中获得至少75％的总收入 。 至少95％必须来自这些来源，以及来自证券销售的股息，利息和收益。
- 房地产投资信托基金必须拥有至少100名股东，并且必须拥有少于50％的股权集中在股东手中的流通股。“
除了防止双重征税外，房地产投资信托基金还提供许多其他好处，其中包括：
专业管理
在大多数情况下，购买出租物业的投资者都留在自己的设备上。 房地产投资信托让投资者有机会通过专业房地产团队管理她的房产，该房地产团队了解该行业，了解业务并能够利用机会，这得益于其从资本市场筹集资金的能力。 好处不仅限于管理团队的财务实力。 房地产投资信托基金的业主不会在三点钟接到电话来修复溢出的厕所。
个人风险的限制
房地产投资信托可以显着限制个人风险。 怎么样？ 如果投资者想要获得房地产，他很可能会通过向朋友，家人或银行借钱来承担债务 。
通常，他将被要求亲自担保资金。 如果项目不成功，这可能会使他面临潜在的毁灭性责任。 另一种方法是通过重新分配他的其他资产（如股票，债券， 共同基金和人寿保险单）来获得大量的资本。 这两种选择都不可能是理想的。
另一方面，购买房地产投资信托基金只需几百美元就能完成，因为股价通常与股票价格相比甚至更低，甚至更低。 一个想投资3000美元的房地产投资者将按照按比例计算的收益与那些想要投资10万美元的人一样获得相同的回报; 过去，在没有合作伙伴或使用杠杆的情况下，在房地产资产类别中实现这种多样化是不可能的。
流动性
与直接财产所有权不同，房地产投资信托提供流动性和每日报价。 许多投资者认为这增加了风险 。 在平均房地产投资者收购房屋，公寓楼或存储单元之后，如果他将其重新投入市场，他主要对未来的租金收入前景感兴趣，而不是该资产的潜在销售价值。 事实上，如果投资者持有该房产二十年，他可能在房地产周期中经历了重大的繁荣和萧条。 在大多数情况下，假设由于缺乏每日报价的转售价值是安全的，投资者从来没有停下来认为他的房地产像任何普通股一样波动（尽管程度要小得多）。在这种情况下，缺乏报价被误认为是稳定的。 正如本杰明格雷厄姆在他的1970年版的智能投资者 ：
“那时（ 大萧条时期 ）拥有商业利益的心理优势没有引用市场。 例如，持有房产的第一抵押贷款持续支付利息的人能够告诉自己，他们的投资保持了其全部价值，没有任何市场报价可以表明其他情况。 另一方面，许多质量更好，基础实力更强的上市公司债券在其市场报价中出现严重缩减，因此使得他们的所有者相信他们的增长明显较差。 实际上，尽管这些股票的价格很低，但所有者对上市证券的利好。 因为如果他们想要，或者被迫，他们至少可以卖掉这些问题 - 可能是为了更好的讨价还价。 或者他们也可能在逻辑上将市场的行为视为暂时的，基本上毫无意义的行为。 但自欺欺人地告诉你自己，你的价值并没有因为你的证券根本没有报价而遭受任何收缩。“
换句话说，尽管房地产投资信托的报价可能每天都在波动，但直接房地产投资的经济现实情况也不例外。 实质上，就好像房地产投资信托基金的所有者根本没有拿起报纸，并检查Market先生向他提供的价格。 进一步说，这种被认为的缺点实际上是拥有房地产投资信托基金的其中一个好处。 与直接房地产持股不同，它们是流动资产，可以快速出售以筹集现金或利用其他投资机会。
退休或生活费收入的绝佳工具
归因于投资于房地产投资信托的很大一部分回报是由于现金分红较大。 由于这类股息分配以历史上39.8％的个人所得税税率缴税（归功于布什减税，这一比例已降至35％），山姆大叔可以从你的利润中大幅度减税。 解决这个问题的一个方法是将您的房地产投资保留在IRA或其他退休账户中。 几十年的免税复合可能导致数十万美元的退休储蓄。
房地产投资信托基金也特别适合退休投资组合，因为现金分红不仅提供收入，而且为股价创造了一个幻影底线。 例如，在市场自由下跌的情况下， 股息收益最终将变得足够有吸引力，以防止进一步抛售（假设基本业务不受到危害）。这可以在市场危机时带来更大的稳定性。
资产房地产投资信托期限是指从事房地产收购，管理，建设，翻新和销售的公司实体。 这种类型的房地产投资信托提供了最大的回报潜力，因此往往受到专业资金经理人的青睐。 股权REIT经常在特定的专业领域运作。 一些例子包括：
- 住宅REITs
- 零售REITs
- 办公室和工业REITs
- 医疗保险REITs
- 自存储REITs
- 酒店和度假村REITs
住宅REITs
这种类型的房地产投资信托专门从事租赁给个人的公寓楼和/或其他住宅物业。 住宅房地产投资信托基金面临的最大危险是在经济下滑的环境下，在特定地理区域内施工。 在需求下降导致供应量增加的情况下，管理团队被迫减少租金以保持住房率稳定。
住宅房地产投资信托的例子：阿瓦隆湾社区
据路透社报道，以豪华公寓社区而闻名的Avalon Bay Communities（AVB）“是一家房地产投资信托公司，专注于公寓社区的开发，重建，收购，拥有和经营，美国。 于二零零四年二月二十七日，本公司于十个州及哥伦比亚特区拥有或持有131个经营公寓社区拥有38,504套公寓的直接或间接拥有权益，其中两个共有1,089套公寓的社区正在重建。 此外，在此日期，AvalonBay在11个正在建设的社区中拥有或持有直接或间接的所有权权益，预计完成后将包含3,493套公寓。 它还拥有直接或间接的所有权权利，以开发另外40个社区，如果按照预期方式开发，将包含估计的10,070个公寓住宅。
零售REITs
零售REIT领域有许多专业，包括商场和购物中心。 前者的特殊好处是建设成本显着; 以几十亿或数亿美元计量。 这种高门槛的成本有助于保持扩张的控制权，使得供应过剩问题变得不那么重要。
零售REIT示例：Regency Realty Corp.
“摄政中心公司是一家房地产投资信托公司，在美国拥有和经营杂货停泊的购物中心。 截至2003年12月31日，公司房地产投资组合包括22个州的265个购物中心，总可租赁面积（GLA）为3030万平方英尺，出租率为92.2％。 在地理上，19.6％的GLA位于佛罗里达州，19.5％位于加利福尼亚州，16.8％位于德克萨斯州，6.6％位于乔治亚州，6.3％位于俄亥俄州，31.2％位于其他17个州。 摄政公司通过其营运合作伙伴 - 摄政中心有限公司（RCLP）拥有并经营其购物中心，其中该公司拥有98％的经营合伙单位。 摄政的经营，投资和融资活动通常由RCLP执行。“ - 路透社的业务摘要
办公室和工业REITs
房地产投资信托市场的办公区历来是最大的。 主要缺点是办公室租金通常租赁期较长，这意味着在租金下降和入住率下降的情况下，签署租约的租户将有较低的低利率锁定多年。 然而，如果在短缺供应和高需求期间物业充满，这也是一种福气。 可以想象，办公室房地产投资信托基金高度循环。 另一方面，工业房地产投资信托基金倾向于产生稳定，可预测的现金流，这归功于高租赁续约率以及低资本支出和维护要求。
办公室和工业REIT的例子：CenterPoint Properties Trust
“CenterPoint Properties Trust是一家房地产投资信托公司，主要拥有和经营芝加哥，伊利诺伊州大都市地区的仓库和其他工业物业。 CenterPoint致力于通过以客户为导向的管理，投资，开发以及仓库，配送，轻工制造，空运和铁路相关设施的重建来创造股份价值。 公司还开发了多个设施齐全的工业园区，这些园区位于高速公路，机场和铁路附近。 于二零零三年十二月三十一日，本公司的经营仓库及其他工业物业的投资组合包括187个物业，总面积约为34.4百万平方尺，多元化基地约有284名租户从事各种业务。 在2003年12月31日，CenterPoint积累了超过3000英亩的大型土地投资组合的控制权，其中可开发5010万平方英尺的仓库和其他工业物业。“ - Reuter的业务摘要
卫生保健REITs
卫生保健房地产投资信托基金建造，收购和租赁特殊建筑，如医院，疗养院，医疗建筑和辅助生活设施。 虽然房地产投资信托基金部门在很大程度上依赖于承租人的财务状况，而这依赖于美国政府提供的医疗报销，但该部门对衰退的抵抗力相当小。 卫生政策的联邦变化显然会对医疗保险REITs产生重大影响。
健康护理REIT的一个例子：Health Care REIT，Inc.
“医疗保险REIT，Inc.是一家股权房地产投资信托基金（RIET），投资于医疗机构，主要是在美国的熟练护理和辅助生活设施。 该公司还投资于专业护理设施。 截至二零零三年十二月三十一日止年度，本公司已投资位于33个州的328个设施，并由47个不同营办商管理。 该组合包括219个辅助生活设施，101个熟练护理设施和8个专业护理设施。 2003年10月，该公司出售其在Atlantic Healthcare Finance LP的投资“ - Reuter的业务摘要
自存储REITs
自存储房地产投资信托部门有些衰退抵抗。 更令人惊讶的是，企业客户占存储租金的很大一部分。 由于建设储存设施所需的资金较少，进入壁垒明显低于其他类型的房地产投资信托基金。
自存储REIT示例：Sovran Self Storage，Inc.
“Sovran Self Storage，Inc.是一家自我管理和自我管理的房地产投资信托公司，负责收购，拥有和管理自存储物业。 截至2004年3月1日，它拥有265个拥有和/或管理的自存储物业，其中包括约1550万净可出租平方英尺，位于美国东部和中西部，亚利桑那州和德克萨斯州的21个州。 Sovran Self Storage为Locke Sovran I，LLC（一家由本公司拥有45％股权的未合并合资企业）管理其中11个物业。 截至2004年3月1日，其所有物业均以商标Uncle Bob's Self-Storage开展业务。 该公司的自存储设施以月为单位向住宅和商业用户提供便宜，易于使用的封闭存储空间。 所有物业在工作时间内都有物业经理在现场。 客户可以在工作时间访问他们的存储区域，一些商业客户可以24小时访问。“ - Reuter的业务摘要
酒店和度假村REITs
在房地产投资的世界里， 酒店和度假村是与整体经济紧密联系在一起的。 如果时间不好，人们为了商业和休闲而旅行的次数减少，切入这些公司底线的核心。 因此，酒店房地产投资信托投资者不仅要关注过度建筑，还要关注酒店或度假村所在的地理区域以及整个国家的经济前景。
酒店和度假村房地产投资信托的例子：LaSalle Hotel Properties
“拉萨尔酒店物业是一家自我管理和自我管理的房地产投资信托基金，主要购买，拥有和租赁位于会议，度假村和主要城市商业市场的高档和豪华全方位服务酒店。 截至2003年12月31日，公司拥有17个酒店的权益，其中10个州和哥伦比亚特区拥有约5,600间客房/套房。 独立酒店运营商管理酒店。 公司基本上全部资产均由拉萨尔酒店运营合伙公司持有，其所有业务均由拉萨尔酒店运营合伙公司进行。 截至 10月31日的财政年度 ，本公司为营运合伙企业的唯一普通合伙人，持股比例约为98.3％ ，其余1.7％由其他有限合伙人持有。“ - 路透社的业务摘要
为什么REITs出售物业
如果房地产投资信托基金的目的是从房地产投资中获取利润，为什么一些管理团队选择出售房地产？ 像大多数优秀企业一样，REITs最好定期审查其房地产投资组合，并确定哪些资产可能在未来几年产生低于平均水平的现金流量。 出售这些物业的收入可以再投资于前景较好的机会，或用于加强资产负债表 （即减少债务 ）或通过股票回购计划增加股东财富。 投资者必须认识到，任何成功的公司的首要目标应该是增加股东财富，而不是盲目地继续做生意。
将REIT用于多元化和资产分配程序
房地产投资为普通股，债券和共同基金投资提供了一个有吸引力的替代方案。 然而，那些关注多元化的投资者必须记住，购买少量REIT并将您的投资组合多样化并不简单。 相反，投资者必须确定他所获得的房地产投资信托表示地理位置和行业不同的一组房地产。 对于防御性投资者来说，拥有不同管理团队的纽约到加利福尼亚的几个公寓，办公室，工业，仓储和健康房地产投资信托基金比仅购买宾夕法尼亚州的自存储公司要安全得多。
抵押REITs
抵押贷款房地产投资信托是一家专门从事承销，收购和持有房地产物业担保债务的公司。 抵押房地产投资信托基本上是贷款组合，而不是资产所有权，就像他们的权益对手一样。
混合REITs
房地产投资信托基金在拥有股权和抵押贷款两部分时被称为混合型基金。 尽管投资顾问并不像纯粹的股票REIT那样备受青睐，但它们仍然是具有吸引力的投资选择。
总结：房地产投资REITs的优势
- 避免双重征税，允许投资者的更多资本进行复合。
- 专业的专职管理团队负责企业的日常运营，为投资者提供超出自己知识基础的专业知识。
- 与投资者直接持有的房地产不同，房地产投资信托基金是一种流动资产，可以快速出售以筹集现金或利用其他投资机会。
- 使用房地产投资信托基金，只有几千美元的投资者可以在不同的地理区域和房地产专业化之间分散投资。 在直接财产所有权的情况下，除非投资者承担过度的杠杆或业务合作伙伴，否则这在经济上是不可行的。
- 房地产投资信托基金可以利用债务和股票市场 ，筹集资金，以利用机会。
- 与其他资产类别相比，房地产投资信托与股票的相关性较低，为拥有积极资产分配策略的投资者提供了投资组合的稳定性。
- 相对于市场而言，高现金股利倾向于将虚拟底价确定为房地产投资信托股票价格，通常使其不会像熊市中的 普通股一样下跌。
关于房地产投资信托基金的最后警告
投资者必须始终记住，房地产投资信托不仅仅代表一堆房地产资产。 他们本身就是一个持续经营的企业，必须进行评估和分析。