问题：我们需要了解如何购买“卖空”？
我们一直在耐心等待银行批准我们近两个月的卖空。 我们是首次购房者 ，我无法相信我们在这个地方会遇到很多问题。 问题是我们不能进行我们的家庭检查，直到我们获得批准，检查员发现了一些错误的东西 - 健康和安全问题 - 我们希望修复这些东西。 我们的代理说银行不会这样做，因为房子是以卖空的方式出售的。 这是什么意思？ 什么是卖空？
答：很多首次购房者在进行房屋检查时都经历了一段艰难的时间，但是当他们购买As As short sale时，情况更为严峻。 这是因为卖家在卖空房子按原样出售时修理任何东西是不寻常的。 此外，在某些情况下，卖家付款的维修可能违反银行的公平协议。
为什么短销售是作为条件
银行在批准卖空时正在洗澡。 有时候，银行抵扣的数额超过未付抵押贷款余额的50％。 银行同意大幅折扣的回报并不罕见，因为该物业只在出售时才值得。 如果价值下降50％，那么贷款人将得到支付成本后剩下的一切。
销售成本从销售价格中扣除。 假设一个家庭价值100,000美元。 例如，如果佣金 ，所有权和托管费，财产税以及所有销售成本共计10,000美元，银行将收到90,000美元。
如果银行批准维修费用，这些维修费用的金额将从90,000美元中扣除，从而使银行净赚更少。 此外，许多银行将其短期销售价格略低于市场价格以允许意外修理。 因此，修复/修复缺陷的成本可能已经计入您预期支付的价格中。
结果，银行通常拒绝支付除本地可接受的关闭成本之外的任何东西。 许多购买合同都规定买方在原样购买房屋时也是如此。 您应该阅读您的10到20页购买优惠的细则。
卖方卖出时是否可以修理？
有时候，为了将买家的观点带回家，我可能会在我的柜台优惠或增补件中插入一句话，说明“是”销售条件。 我会说买家既不知道银行也不知道卖家会以任何理由进行任何维修，从来都不会在一百万年内。
这让人笑了。 它也可以使一些买家感到愤怒，因为他们希望有人对财产状况负责。 但那不太可能。 那些人不明白， 卖空上市代理人和她的卖家在安排房产关闭时想听到的最后一件事是买家对维修的要求。 一些代理商宁愿与新买家谈判，因为它比开始重新谈判与现有买家的较低价格或修理费用更容易。
至于卖方是否可以修理，这取决于。 有些合同规定，卖方应以与买方第一次查看相同的条件向买方交付物业。
如果发生了什么事，说屋顶开始泄漏，现在情况不再一样了。 为了一起进行交易，卖方可能会同意修理屋顶。 但在许多情况下并不需要。
美国联邦住房管理局的贷款要求规定，在1978年以前建造的房屋内不得有任何油漆脱落。如果评估师注意到油漆剥落，买方将不会获得贷款。 卖方是否会决定刮购买方评估师指出的地点？ 如果卖方想要交易关闭，卖方可能会这样做。 很大程度上取决于你要求修复的问题以及它的处理方式。
短期销售的健康和安全问题
既然你明确使用了健康和安全问题，我们来讨论一下。 一些健康和安全问题非常严重。 有些很温和。 一些涉及可能会违规的代码违规。
健康和安全问题是人行道上的裂缝，一边升高半英寸，另一边稍微降低。 这种可能由树根引起的裂缝可能会导致人们摔倒并坠落在他们的脸上。 但是这对你来说是健康和安全问题吗？ 在房子和车库之间没有防火门是健康和安全问题。 向阁楼排放浴室排气是一个健康和安全问题。 你在哪里画线？
这些不是大多数卖家甚至认为要解决的问题。 在您考虑购买As As Short sale之前，您可能会问自己，如果您准备好按照“现状”情况接受住宅。 所有房屋都有缺陷。 没有完美的家。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。