使用家庭检查作为谈判工具
首先，要认识到，房屋检查不会让卖方不承担披露已知缺陷的责任。 根据不同的州法律，大多数卖家必须向买家透露任何重大事实和家中可能存在的问题。 例如，如果卖方拥有相关知识，例如，树根经常会进入下水道并需要不时移走，卖方应向买方披露此信息。 这可能意味着应该更换下水道管线，并且买方可能想要获得下水道检查 。
有时，卖家担心泄露，因为他们不想修理。 他们不想处理维修请求 。 他们判断买方是否发现问题，然后买方会要求卖方解决问题，或者更糟糕的是，买方可能无法完成销售。 他们不会停下来想，如果买家在家庭关闭后发现它，买家可能会故意起诉卖家，扣留相关信息。
重要事实应予披露。
在这种情况下，买方不仅常常要求卖方起诉，而且还倾向于起诉涉及交易的所有人，包括所有房地产经纪人和他们的经纪人。 房地产经纪人的希望是房屋督察将发现卖家没有透露的任何缺陷，无论是否有意。
至少，买方拥有披露信息并可以做出明智的决定。
卖方是否需要对房屋检查中注意到的缺陷进行修理？
购买房屋是一项独特的购买。 这不像是买一辆新车或一件新外套。 例如，当我在梅西百货公司购物时，我的母亲曾经从衣架上脱下衣服，从上到下检查这件衣服，在购买之前寻找瑕疵。 如果她能找到一个松脱的按钮或挂线，她会要求折扣。 但是除非房屋是全新的，否则你不能在房子里这样做。
你可能没有意识到这一点，但一个崭新的家庭 - 一个从未被占领的家园 - 也可以揭示缺陷。 例如，在加利福尼亚州，建筑商保证10年内新家的做工。 建设者希望能够以良好的条件向买方交付房屋，并解决大部分问题。 转售房屋，以前已经占用的房屋不需要维修。
为什么卖方在家庭检查后进行维修？
一些卖家试图积极主动，并可能会在售房之前预定房屋检查。 虽然这种先发制人的披露可能有用，但也可能适得其反。
- 没有两次家庭检查都是一样的。
- 可能会错误地注意到入户前检查的缺陷。
- 无论如何，买方仍将获得他或她自己的家庭检查。
- 卖方可以根据卖方的房屋检查进行维修，买方不会要求。
- 卖方可能需要向买方提交不准确的房屋检查。
我看到卖家代表买家进行维修的主要原因是因为卖家知道如果买家取消买卖，我们需要法律规定将买家的房屋检查副本交给下一位买家。 根据房屋检查，下一个买家可能会要求更多的维修或要求支付更低的价格。 但也许不是。 取决于市场的类型。 在卖方市场中，下一个买方可能不会在乎。
在买方市场，与买方交易通常会更好。
很少有卖家想成为那个现在突然重新上市的房屋的所有者，这就引起了人们对此的直接怀疑。 买家倾向于认为房屋肯定有问题，迫使第一位买家取消。 卖家不仅必须为这个问题而斗争，而且卖家还必须处理新买家的怪癖。
一旦第二位买家意识到第一位买家取消了，第二位买家可能会太害怕，无法前进。 买家不想做出他们认为会是一个愚蠢的错误。 他们担心他们可能错过了一些关键因素，因为他们倾向于像家庭检查一样了解第一位买家，而这通常很少。
即使是按原样出售的房屋也需要进行房屋检查 。 但大多数卖家不需要进行维修，即使是在要求下也是如此。
在撰写本文时， Elizabeth Weintraub ，BRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪人。