了解资产价格和利率之间的关系
如果你有幸在利率下降之前坐在重要股票上，所有这些看起来都非常棒，让你体验到一路高歌猛进，看到你的净值在每一年都会越来越高尽管事实上净值增长率超过了被动收入的增长速度，这才是真正重要的 。 对于那些想要开始储蓄的长期投资者和/或那些没有多少资产的人来说，这并不是那么好，这些资产通常包括高中或大学以外的年轻人，第一次进入劳动力市场。
如果您不熟悉财务或业务估值，那听起来可能很奇怪，但如果您停下来想一想，这很有意义。 当你购买一项投资时，你真正购买的是未来的现金流量; 通过时间，风险，通货膨胀和税收等因素调整后的利润或销售收益，您相信这些利润或销售收益将提供足够的回报 率 ，以复合年增长率表示，以补偿您在目前不消费购买力的情况; 将它用于提供诸如汽车，房屋，假期，礼物，新衣橱，美化环境，美食餐厅的美食，晚餐等任何事物或其他任何能带给你生活幸福感或快乐感的事物，增加真正重要的事情：家庭，朋友，在你的时间自由，身体健康。
当资产价格高时，由于利率较低，这意味着您每购买一笔投资所花费的美元购买的股息，利息，租金或其他收入（无论是直接投资还是透视投资） 增长而不是向股东支付 ）。
事实上，理性的长期投资者会对股票市场的前景产生一定的影响，股票收益率可以提供超过正常化国库券收益率2倍或3倍的股息收益，或者可以提供5倍或10倍标准化国债收益率的房地产市场。 由于他们在资产负债表上的价值损失，使他们在纸面上看起来更差，他们将获得额外的月收入，使他们获得更多; 一个经济现实打败会计外观的案例。
不过，即使你知道所有这些，你也许会问，为什么资产价格在利率上升时会下跌。 落后的背后是什么？ 这是一个很好的问题。 尽管我们深入研究机制，但事情的核心更复杂的是，它主要归结为两件事情。
1.利率上升导致资产价格下跌，因为“无风险”利率的机会成本变得更具吸引力
无论他们是否意识到这一点，大多数人都有足够的常识来比较他们在股票， 债券或房地产上的潜在投资可以获得什么，以及他们通过将资金停放在安全资产中能够获得什么。 对于小型投资者而言，这通常是FDIC保险储蓄账户，支票账户， 货币市场账户或货币市场共同基金的应付利率。
对于较大的投资者，企业和机构而言，这是美国国库券，债券和票据的所谓“无风险”利率，受美国政府的全部税收支持。
如果“安全”利率上涨，那么你和其他大多数投资者都会要求更高的回报以支付你的资金。 承担拥有企业或公寓楼的风险。 这是很自然的。 当你可以坐下来收集利息并且知道你最终会在未来的某个时候将你的全部（名义）本金还给你的时候，为什么要让自己面临失去或者波动？ 没有年度报告要阅读，没有10-K的研究，没有代理陈述要仔细阅读。
一个实际的例子可能有帮助
想象一下，10年期国债的税前收益率为2.4％。 您正在研究的股票每股价格为100.00美元，每股摊薄收益为4.00美元。
4.00美元中，2.00美元作为现金股息支付。 这导致收益率为4.00％，股息收益率为2.00％。
现在，想象美联储加息 。 10年期国债最终收益率为5.0％。 所有其他方面都是平等的（而且从未如此，但为了学术上的清晰起见，我们暂时假设），投资者可能会要求相同的溢价持有该股票。 也就是说，在利率上涨之前，投资者愿意购买股票以换取1.6％的额外回报（4.00％收益收益率与2.40％国债收益率之间的差额）。 当国债收益率升至5.00％时，如果同样的关系成立，他们将要求收益收益率为6.60％，这意味着3.30％的股息收益率。 在没有其他变量的情况下，比如资本结构成本的变化（一时更多），股票能够提供这种利润和股息水平的唯一方式是从每股100.00美元降至每股60.60美元，接近40.00％。
对于有纪律的投资者来说，这当然没有问题，当然， 通胀率仍然是良性的。 如果有的话，这是一个巨大的发展，因为它们的平均美元成本平均值 ， 再投资红利 ，以及从薪水支票或其他收入来源投资的新的新资本现在购买更多的收入，更多的股息，更多的利息和更多的租金。 由于公司可以通过股票回购计划获得更高的回报，因此他们也受益。
2.由于企业和房地产的资本变化成本导致利率上升，资产价格下降，因此收益减少
当利率上升时，资产价格下降的另一个原因是可能会严重影响收益报告中所报告的净收入水平。 当企业借钱时，它通过银行贷款或发行公司债券 。 如果公司能够进入市场的利率远高于其现有债务所支付的利率，那么当需要再融资时，每承担一美元的债务将不得不放弃更多的现金流。 这将导致更高的利息费用 。 由于新发行的债券中的债券持有者用于为旧资产，到期债券或新发行的债券进行再融资，以资助收购或扩张，现在需要更多的现金流，因此公司将变得不太利润。 这导致市盈率的“收益”下降，这意味着估值倍数增加，除非股价下跌的幅度适当。 换句话说，对于股票实际保持相同的价格，股票价格必须下降。
这反过来又导致所谓的利息覆盖率下降，使公司显得更加危险。 如果增加的风险足够高，可能会导致投资者要求更高的风险溢价，从而进一步降低股价。
需要大量财产，厂房和设备的资产密集型企业是最容易受到此类利率风险影响的企业之一。 其他公司 - 想想微软早在20世纪90年代的时候就没有债务，并且对有形资产的运营方式要求很少，它可以在企业支票账户中为任何和所有东西提供资金，而无需向银行或华尔街要钱 - 正确解决这个问题，完全不受影响。
如果利率上升，几种类型的企业实际上都会繁荣起来。 其中一个例子：保险集团伯克希尔哈撒韦公司（Berkshire Hathaway），在过去50多年中由现在的亿万富豪沃伦巴菲特 （ Warren Buffett）建立 。 在现金和现金类债券之间，该公司正在筹集600亿美元的资产，几乎没有任何收入。 如果利率上升一个体面的比例，那么该公司将突然从这些储备流动性持有中获得每年数十亿美元的额外收入。 在这种情况下，它会变得特别有趣，因为来自第一项的因素 - 投资者要求较低的股票价格，以补偿他们的国库券，债券和票据提供更丰厚的回报 - 与收入本身一起出现这一现象增长。 如果企业坐拥足够的备用零钱，那么股票价格最终可能实际上会上涨 ; 其中一件事使投资如此智力愉快。
房地产也是如此。 想象一下，你有50万美元的股权资本要投入房地产项目; 也许建造一栋办公楼，建造仓储单元，或者开发一个工业仓库租赁给制造公司。 无论您创建什么项目，您都必须将30％的股权投入到其中以维持您的首选风险状况，其余70％来自银行贷款或其他资金来源。 如果利率上升，你的资本成本就会上升。 这意味着您必须支付较少的物业收购/开发费用，或者您必须满意现金流量远低于此; 这些钱可能会进入你的口袋，但现在被重定向到贷方。 结果？ 除非存在其他变数来压倒这种考虑，否则房地产的报价必须相对于原来的价格下跌。 （房地产市场的强大经营者倾向于购买他们可以持有数十年的房地产，尽可能长期融资，以便他们可以套利货币贬值。由于通货膨胀削弱了每一美元的价值，他们增加了租金，其未来到期还款在经济上越来越小。）