房利美与房地美：相似与不同

by 金佰利Amadeo

房利美和Freddie Mac之间的区别是什么？

房利美和房地美是政府为促进住房市场而成立的两家公司。这些组织不仅在起源上有所不同，而且在其目标市场和产品上也不相同。举一个例子，房利美从零售银行购买抵押贷款，而弗雷迪麦克从小型储蓄银行购买抵押贷款。（来源：“Fannie Mae vs. Freddie Mac”，Diffen.com。）

罗斯福政府于1938年成立了政府机构Fannie Mae。它购买了联邦住房管理局抵押贷款并将其纳入其账簿。 1968年，它成为政府赞助企业。这意味着，虽然股东拥有它，但美国政府保证其贷款。结果这是一个相当危险的安排。

1970年，尼克松政府成立了房地美（Freddie Mac）作为GSE，这意味着它可以购买任何类型的抵押贷款，而不仅仅是FHA。与房利美不同，房地美没有政府的贷款担保，并希望转移违约风险。它是通过将类似类型的贷款组合到抵押支持证券中来实现的。然后它将这些证券出售给对冲基金，养老基金和个人投资者。

国会建立了房地美与房利美竞争，并允许其购买非FHA抵押贷款并将其转化为MBS。

01 房利美现在是联邦全国抵押贷款协会

1938年，国会通过联邦住房贷款银行法案设立了房利美。这导致了FHA承保的二级市场抵押贷款。罗斯福总统希望房利美帮助实现美国的房屋所有权梦想。当房利美从银行购买贷款时，它给了他们更多的钱借钱。

1968年，国会把房利美变成了一家公司。它不是用税收来为它提供资金，而是通过首次公开募股将股票卖给了股东。此外，国会需要资金来资助越南战争。

02 Freddie Mac现在是联邦住房贷款抵押公司

房地美集中力量鼓励银行创建30年期的抵押贷款，以避免将这些贷款保留在书中三十年。这捆绑了太多钱，对银行来说很危险。

03 Fannie Mae和Freddie Mac相似之处：他们使抵押贷款成为可能

几十年来，Fannie Mae，Freddie Mac和FHLB为大多数美国人提供了实惠的住房。但是，它们是政府资助的实体。这意味着他们必须为股东创造利润，同时创造使抵押贷款转售成为可能的二级市场。

根据联邦住房企业监督办公室的数据，截至2007年底，房利美，房地美和FHLB为新抵押贷款提供了90％的资金。这是抵押贷款市场份额的两倍多，揭示了私人抵押贷款融资的程度。

2008年初，联邦抵押协会和房地美介入，以确保更多的次级抵押贷款安抚住房市场。随着次级抵押贷款继续崩溃，联邦政府不得不出面干预以拯救房利美和房地美。

一旦银行恐慌，两家GSE是唯一的贷款。经济衰退之后，如果没有房利美和房地美担保，大多数银行都不会给任何人贷款。（来源：“Fannie和Freddie Drive住房贷款”，FT.com，2008年4月2日）

04他们在按揭危机中的角色

2007年8月， 经济学家警告说，房利美和房地美在市场上提高流动性的能力可能会受到影响。房利美宣布撤出债务融资b当时有人认为，房利有足够的现金使其能够等待市场好转。然而，到2007年11月为止，房利美宣布季度亏损14亿美元，并宣布将寻求5亿美元的新基金。弗雷迪后来披露了20亿美元的亏损，股价下跌23％。

房地美持有次级抵押贷款1208亿美元，其整体投资组合的百分比太小，威胁到该机构的生存能力 - 或者所有人都认为。截至2007年第四季度，弗雷迪报告了20亿美元的损失。作为回应，该机构通过出售优先股筹集了60亿美元的新资本以支撑其储备。这还不够。

05 尽管如此，他们并没有引发按揭危机

房利美和房地美并没有引发次贷危机。他们的投资组合的次级贷款比例低于商业和投资银行。尽管如此，他们确实增加了对这些贷款的收购，以保证他们的股东对已经变成竞争激烈的市场感到满意。在金融危机之前，他们拥有或担保所有美联储抵押贷款中的1.4万亿美元或40％。其中，次级抵押贷款只有1680亿美元，

06 他们现在由政府拥有：它意味着什么

政府花费了至少1500亿美元让房利美和房地美抵押贷款公司运作。自2008年9月以来，它一直在管理两家GSE，当时联邦住房金融机构将其纳入破产管理。这是一个临时安排，但住房条件从未改善到足以释放政府的责任。

房利美和房地美的未来

既然房利美和房地美是公有的，他们应该保持这种状态，至少目前是这样。再次私有化或消除它们并让私营部门接管的建议将不起作用。为什么？政府已经试图将抵押贷款市场私有化，所有的努力一直失败。