4潜在原因
2004年， 联邦储备 基金提高了联邦 基金利率，就像这些新抵押贷款的利率重置一样。
由于供应超过需求，房价开始下跌。 那些被困的房主无力负担付款，但无法出售房屋。 当衍生品的价值崩溃时，银行停止相互借贷。 这导致了导致 大萧条 的金融危机。
放松管制
1999年，Gramm-Leach-Bliley法案废除了1933年的Glass-Steagall法案。废除允许银行利用存款投资衍生品。 银行说客说，他们需要这种改变来与外国公司竞争。 他们承诺只投资于低风险证券以保护其客户。
第二年，商品期货现代化法令豁免信用违约掉期和其他衍生工具的规定。 这个联邦法律否决了以前禁止赌博的州法律。 它特别豁免了能源衍生品交易。
谁写和主张通过这两项法案？
德克萨斯州参议员菲尔格雷姆，参议院银行，住房和城市事务委员会主席。 他听取了能源公司安然的说客。 他之前担任商品期货交易委员会主席的妻子是安然董事会成员。 安然是参议员格雷姆竞选的主要贡献者。
美联储主席格林斯潘和前财政部长 拉里萨默斯也为该法案的通过进行了游说。
安然希望通过其在线期货交易所进行衍生品交易。 安然认为，国外衍生品交易所给予海外公司不公平的竞争优势。 （资料来源：Eric Lipton，“格拉姆和'安然漏洞'，纽约时报，2008年11月14日）
大银行有资源在使用这些复杂的衍生工具时变得复杂。 拥有最复杂金融产品的银行赚得最多。 这使他们能够购买更小，更安全的银行。 到2008年，这些大银行中的很多变得太大而不能倒闭 。
证券
证券化是如何运作的？ 首先，对冲基金和其他人出售抵押贷款支持证券 ， 抵押债务债券和其他衍生品 。 抵押支持证券是一种金融产品，其价格基于用于抵押的抵押贷款的价值。 一旦您从银行获得抵押贷款，它就会将其出售给二级市场上的对冲基金。
对冲基金随后将抵押贷款与许多其他类似的抵押贷款捆绑在一起。 他们使用计算机模型根据几个因素确定捆绑包的价值。
这些包括每月付款，欠款总额，还款可能性和未来房价。 对冲基金然后向投资者出售抵押担保证券。
既然银行出售了你的抵押贷款，它就可以用它所收到的钱来发放新的贷款。 它可能仍会收取您的付款，但会将它们发送给对冲基金，并将其发送给投资者。 当然，每个人都会一路走下去，这是他们如此受欢迎的原因之一。 这对银行和对冲基金来说基本上是无风险的。
投资者承担了所有违约风险。 但他们并不担心风险，因为他们有保险，称为信用违约互换 。 这些都是由像AIG这样的实体保险公司出售的。 由于这种保险，投资者抢购了衍生品。 到时候，每个人都拥有它们，包括养老基金 ，大型银行，对冲基金甚至个人投资者 。
一些最大的所有者是贝尔斯登 ，花旗银行和雷曼兄弟。
由房地产和保险相结合支持的衍生品非常有利可图。 随着这些衍生品需求的增长，银行对越来越多的抵押贷款支持证券的需求也越来越大。 为了满足这一需求，银行和抵押贷款经纪人向任何人提供住房贷款。 银行提供次级抵押贷款是因为他们从衍生工具中获得了很多钱，而不是贷款本身。
次级抵押贷款的增长
1989年，“ 金融机构改革恢复和执行法案”加强了“ 社区再投资法”的执行力度。 该法案旨在消除贫穷社区的银行“红线”。 这种做法在20世纪70年代促成了隔离墙的发展。 监管机构现在公开对银行进行了排名，以评估他们对街区的“绿化”程度。 房利美和Freddie Mac向银行保证他们将证券化这些次级贷款。 这是补充CRA“推动”因素的“拉力”因素。
美联储提高次级借款人利率
银行在2001年的经济衰退中遭受重创，欢迎新的衍生产品。 2001年12月，美联储主席格林斯潘将联邦基金利率下调至1.75％。 美联储在2002年11月再次下调至1.24％。
这也降低了可调整利率抵押贷款的利率 。 这些支付更便宜，因为它们的利率是基于短期国库券收益率，这是基于联邦基金利率。 但是这降低了银行的收入，这是以贷款利率为基础的。
许多无法负担传统抵押贷款的业主很高兴获得这些只贷款贷款的批准。 结果，2001年至2006年间，所有抵押贷款中次级抵押贷款的比例从10％上升到20％，到2007年，它已经成长为1.3万亿美元的行业。 抵押贷款支持证券和二级市场的创建结束了2001年的经济衰退。 （来源：Mara Der Hovanesian和Matthew Goldstein，“抵押贷款消息传播”，商业周刊，2007年3月7日）
它也在2005年造成房地产资产泡沫 。对抵押贷款的需求推动住房需求，这是房屋建筑商试图达到的目标。 有了这样便宜的贷款，许多人购买房屋作为投资销售，因为价格不断上涨。
许多贷款利率可调的企业并没有意识到这些利率会在三到五年内重新设定。 2004年，美联储开始加息。 到年底，联邦基金利率为2.25％。 到2005年底，它是4.25％。 到2006年6月，这个比率是5.25％。 房主受到他们无法承受的付款。 更多信息，请参阅 过去的联邦基金利率 。
在2005年10月达到高峰后，房价开始下跌。到2007年7月，房价下跌了4％。 这足以阻止抵押贷款持有者出售他们无法再支付的房屋。 对于这些新房主来说，美联储的加息时机不会再糟糕。 房市泡沫破灭 。 这 在2007年 造成了 银行危机，2008年 波及到 华尔街 。