抵押贷款如何影响美国经济
类型
最受欢迎的抵押贷款类型是传统的 30年期固定利率贷款。 自1999年以来，占所有抵押贷款的70％至90％。 15年期固定利率 贷款也被广泛使用，因为它允许人们在一半时间内偿还债务。
可调整利率抵押贷款利率较低，每月支付比固定利率贷款低。 当利率从今天的200年低点上升时，它们将变得更加昂贵。
次级贷款创造了大量的异国情调贷款。 他们通过在前几年提供低“预告”费率来吸引顾客。 这对新借款人是危险的。 他们可能不知道在最初的甜心阶段之后付款急剧增加。 以下是一些最受欢迎的：
- 纯利息贷款 ：在前几年没有减少本金的超低额付款。
- 选择ARM贷款 ：借款人选择前五年每月支付多少。
- 负债摊销贷款 ：每月增加本金的只有利息的贷款。 那是因为付款甚至比利息还少。
- 超长定息贷款 ：这是40 - 50年的传统抵押贷款。
- 气球贷款 ：必须在5-7年后进行再融资或偿还。
- 免押贷款 ：这些允许借款人为首期付款贷款。
历史
在大萧条之前，住房抵押贷款只有5到10年期的贷款，只有房屋价值的50％。 委托人在任期结束时作为气球支付。 银行风险很小。
当经济大萧条时期房价下跌25％时，房主无法承担气球支付。
银行不允许再融资。 到1935年，所有家庭中有10％处于止赎状态 。
为了制止这场大屠杀， 罗斯福总统将五个关键的住房相关领域改为新政的一部分：
- 房主贷款公司向银行购买了100万次违约抵押贷款。 它将它们改为我们今天所知的长期固定利率抵押贷款，并将其恢复。
- 联邦住房管理局提供抵押贷款保险。
- 联邦国民抵押协会为抵押贷款创造了一个二级市场 。
- 联邦存款保险公司为银行存款投保。
- Glass-Steagall禁止银行将存款人的资金投资于股市等风险投资。
这些变化应对了经济灾难。 他们的目的不是要成为房主政策。 即便如此，他们确实让房主更负担得起。 他们延长了贷款的期限。 这降低了每月的成本，并消除了再融资的需要。 由于FDIC保险银行存款，银行为这些贷款提供资金。
1944年，退伍军人事务部抵押保险计划降低了首付比例。 它鼓励退伍军人购买在郊区建造的房屋。 这刺激了家庭建筑行业的经济活动。
由于所有的联邦方案，住房拥有率从1940年的43.6％上升到1980年的64％。
政府制定了特别立法，以创建储蓄和贷款银行发行这些抵押贷款。 在整个六十年代和七十年代，几乎所有的抵押贷款都是通过储蓄和贷款发行的。 这些银行是成功的，因为人们将资金存入储蓄账户。 政府为这些存款投保，所以人们使用这些账户，尽管赚取的利息并不多。 这也受到了政府的管制。 通过支付低于存款利率的存款利率 ，S＆L可以保持盈利。
20世纪70年代， 尼克松总统通过切断美元与黄金标准之间的所有关系创造了失控的通货膨胀。 银行由于无法与货币市场账户支付的利息相匹配而失去了存款。
这减少了他们发行抵押贷款所需的资金。
为了帮助银行，国会通过了Garn-St。 日耳曼存托机构法案。 它允许银行提高利率并降低贷款标准。 它还允许S＆Ls提供商业和消费者贷款。 这导致了储蓄和贷款危机 ，以及全国一半银行的失败。
| 年 | 家庭收入的百分比 | 家庭资产的百分比 | 占GDP的百分比 |
|---|---|---|---|
| 1949年 | 20 | 15 | 15 |
| 1979年 | 46 | 28 | 三十 |
| 2001年 | 73 | 41 | 50 |
（来源：Richard K. Green和Susan M. Wachter，“历史和国际背景下的美国抵押贷款”，宾夕法尼亚大学，2005年9月21日）
抵押贷款如何影响经济
在克林顿总统执政期间，银行抱怨说他们无法在国际金融市场上竞争。 国会放松了对这个行业的管制 ，并废除了Glass-Steagall法案。 这使得银行可以使用存款人的担保基金投资于风险较高的衍生品 。 其中最受欢迎的是抵押担保 。
银行将捆绑类似的抵押贷款，然后出售给房利美，房地美或其他投资者。 他们通过信用违约互换为违约提供保险。 对这些证券的需求非常高，银行开始降低相关贷款的标准。 不久之后，这些次级抵押贷款几乎允许任何人成为房主。
因此，抵押贷款债务占国内生产总值的比例从2000年的50％猛增到2004年的近70％。一切进展顺利，直到2006年房价开始下降。房主无法再融资或出售房屋，房主开始违约。 许多投资者在其信用违约掉期中兑现了保险公司AIG，几乎破产。 这就是次贷危机如何造成了2008年的金融危机 。