不幸的是，它不像看起来那么容易。 正确的规划和技术诀窍是必不可少的，但最大的障碍可能是资金 - 它需要钱来赚钱。
那么你如何得到这笔钱？
私人投资者，包括你认识的人和硬贷款人，是翻房的最佳贷款来源。 这些放款人不需要和传统银行一样的时间和文书工作。 相反，他们评估属性本身（改进之前和之后）以及您成功完成项目的能力。
抵押贷款翻转房子？
传统住房贷款可能不会成为购买投资房地产的一种选择 - 至少在你开始的时候。
好消息是，来自银行和传统贷方的贷款相对便宜：利率是投资物业的最低价格（但您仍需支付成交费用 ）。 不幸的是，这些贷款并不总是实用的。
缓慢结束：使用传统贷款方面的主要挑战之一是关闭贷款所需的时间。
贷款人要求你填写一个广泛的申请表，他们会用一把精细的梳子来通过你的财务 。 如果他们发现任何会引发问题的事情，他们会要求提供更多文档，他们会花更多时间来审核您的应用程序。 这个过程很少花费不到30天（45或90天可能更现实），而且投资机会通常在该时限内移动得太快。
特别是如果止赎或卖空是您策略的一部分，您可能会因传统贷款机构的速度而感到沮丧。
评估收入：传统的贷款人根据您偿还贷款的能力决定贷款决策。 他们会看你每个月的收入与需要的每月贷款支付情况进行比较，以计算债务收入比 。 如果你是房地产投资者或其他自雇人士，你可能没有他们想要的“收入”类型（贷款人喜欢看W-2表格和支付存根）。
该物业价值多少？ 贷款人还会比较您要购买贷款的房产的价值。 被称为贷款价值比率的传统贷款机构往往倾向于将这一数字保持在80％以下，尽管可以将FHA贷款降低3.5％。 当你买房子翻身时，在目前的状态下可能没有多大价值 - 但你需要足够的钱购买房产并支付改善费用，这可能比房子更值钱。 房屋的修复后价值（ARV）可能是一个更好的衡量标准，但传统贷款方只考虑房产目前的评估价值。
经典信贷：大多数银行和抵押贷款机构都要求您获得强大的信贷才能获得贷款批准。
您可能没有借阅历史，或者您的信用报告中可能存在一些不利项目 - 但这并不意味着您无法成功翻转房屋。 替代放款人对您以前的项目比对您的信用评分更感兴趣。
房屋问题：传统贷款人更喜欢在合理条件的房屋贷款。 如果存在健康或安全问题，贷款是不可行的。 您可能打算解决这些问题，大幅度增加房屋的价值以获取利润，但贷款人最感兴趣的是为即将入住的房屋提供贷款。
不可能？ 有可能使用传统的房屋贷款来翻房，特别是在以下情况下：
- 你有重要的资产可以帮助你获得资格 - 无论他们是作为抵押还是首付的一部分。
- 你不是严格地“翻转”房子。 购买主要住宅（您是业主/住户）时，您可以通过FHA 203k贷款获得购买和改善的资金 。 然而，这个过程很慢，并且有很多限制。
- 您拥有可用于房屋净值信贷额度 （或其他资产，包括可作为抵押品的房地产）的另一项房产的重大股权 。 请记住，如果您无法跟上付款的情况，您可能会在丧失抵押品赎回权的情况下损失财产 ，因此这种选择是有风险的（特别是如果您的家人居住在该财产上）。
- 您有过去成功项目的经验 。 如果你说服他们你是一个拥有知识渊博的合作伙伴，稳固的流程和财务资源的真正企业，你可能能够从银行和信用社获得房地产投资贷款。
- 你可以得到无担保的贷款。 如果你能够在没有抵押担保的情况下借款，你可以使用信用卡等贷款来改善资金。 您仍然需要资金购买房产，但额外的资金可能来自无抵押贷款 。 这个策略是有风险的，因为信用卡非常昂贵，如果你的信用额度被意外切断或冻结（加上你需要非常高的信用额度），你的项目会陷入停顿。
私人贷款翻转属性
私人贷款机构的贷款缓解了上述大部分挑战。 主要缺点是成本，但目标是战略性地使用这些贷款。 私人贷款几乎可以来自任何地方，但大多数翻转贷款将分为两大类：
- 来自你认识的人的贷款
- 硬货币贷款
刚开始的时候，很难找到任何愿意为您提供资金的人 - 认识您的人（以及可能没有多少钱或容忍风险）的人可能是您唯一的选择。 或者，您可能需要自行筹措前几笔交易。
建立网络：参与当地的房地产投资社区。 随着时间的推移，你会遇到人，你会知道谁可以借钱。 此外，人们会认识你。 其他投资者，房地产经纪人和私人贷款机构将会看到你致力于经营一个成功的企业（更不用说能力胜任），并且你获得贷款的几率将会提高。
最终，你应该可以开始向硬贷款人借钱。 这些贷款机构专门为翻转和其他投资提供贷款，与传统银行不同。
快速关闭：对于私人贷款者来说，这个过程是不同的，你的贷款可以更快地获得资金（当你与专业贷款人有良好的关系时，一周左右是合理的）。 当有人希望从他们手中获得财产时，迅速行动可能是竞争优势。
基于资产的贷款：私人贷款机构不是通过查看信用报告和计算收入比率，而是倾向于关注所购资产的价值。 如果你在翻房子，贷款人想知道他们可以快速出售房子以收回他们的钱（与其他贷款人一样，私人贷款人将对该房产拥有留置权 ，允许他们占有该房产并将其出售，如果你不偿还贷款）。
购买和改进：私人贷款人的业务是容纳投资者，并将您的资金用于项目的ARV。 但他们可能不会一次给你所有的东西 - 随着项目的进展，你可能不得不从一个托管账户中提取 。
没有钱翻转？ 在你有一些成功的项目之前，贷款人会要求你有一个项目的股权。 在某些情况下，您可能能够100％借项目并同时运行多个项目。
贷款成本
翻转项目的贷款比购房贷款更昂贵。 利率较高，而且您经常需要支付几个点或起始费（一点是您贷款价值的百分之一 ）。
翻转项目是短期项目。 你几十年不会住在家中，所以标准的15年或30年的抵押贷款并不是合适的贷款。 投资者通常喜欢在一年或更短的时间内购买，改善和出售房产，这就是大多数私人贷款的工作原理。 如果你长期持有房产，这些贷款就会变得昂贵，这很有意义，因为贷款人的风险随着你延迟还款而增加。
借用翻转的费用是多少？ 成本全面，所有事情都是可以协商的。 利率可能每年在8％到20％之间，你需要先付1％到10％的费用。 你做生意的时间越长，与贷款人的关系越好，你付的就越少。
为了最大限度地为您的项目提供可用资金，贷款人通常只允许付息 ，并且不应该有预付罚款，这样您就可以在准备好时出售并还清贷款。