家庭装修后拉房子通常很困难
问题：你应该买一间没有许可证的房屋吗？
一位读者问道： “我和我的妻子正在考虑购买一栋未经许可改造的房屋 ，这不是一项重大的改造工作，只是后面加了一个日光浴室，但卖家说工作没有完成许可证，他们可能已经取代了厨柜和柜台;我不确定，我不知道什么需要许可证，什么不需要，但是我们喜欢这个房子并且想要购买它。我们可以通过购买一栋未经许可改造的住宅而陷入困境？“
答：我的第一个问题是你的代理人对没有许可证的工作做了什么？ 因为大多数有关许可证的法律都是本地的，并且因城市和州而不同。 你的代理人可能会知道你可以通过购买一个没有许可证而改善的房屋来遇到什么样的问题。
房主不允许重建的5个理由
如果你对最近刚刚改造一个房屋的100人进行了调查，并询问有多少人获得了许可证，80％到90％甚至更多的人承认他们没有申请许可证并不罕见或不常见。 为什么没有更多的房主获得改造许可？ 几个原因。
- 重塑许可证可能会花费太多。
许可证通常基于项目的价格。 当我建造一个车库时 ，我估计成本约为6000美元，而且我的许可证非常便宜，大约100美元。 尝试建立一个你的邻居在没有获得许可的情况下可以看到的结构并不是一个好主意，因为你的邻居可能会向你报告。
- 可能的附加和不合理的要求。
我从来没有见过两个城市督察谁就任何事情达成一致。 有时候，城市代码可以解释。 例如，如果房主计划 改造厨房 ，城市代码可能需要房主更换电器箱或进行其他类型的改进，这可能会增加数千美元的工作量。 回到我的车库。 市督察告诉我挖一个18英寸深的电气沟。 当他们回来检查完成的工作时，第二位检查员说沟槽需要24英尺深，否则我需要在地下室安装一个关闭开关。
- 重塑许可证可能会导致延误。
直到市检查员出来签证时，我才能完成我的车库。 这个城市在后面跑了几个星期，积压了。 所有的工作都在我们等待的时候停下来。 检查员往往分阶段地签署工作。 - 许可证难以获得。
诚然，你必须下到城市并申请，带上你的建筑图并获得批准。 对一些人来说这是一件麻烦事。 许多房主宁愿做这项工作，忘记许可证。 - 房主认为他们不会被抓住。
在视线之外，是一些人的座右铭。 他们认为没有人会抓住他们。 但是当你决定获得别的许可时会发生什么？ 市督察可能会发现一个改进，检查记录并发现没有颁发许可证。 我认识城市检查员，他们在沿着小巷寻找家庭装修项目废弃的包装材料。
与没有许可改造家庭相关的5个问题
为了防止为改造工作提供房屋许可证，如果你对时间灵活并且不介意花费数百美元，那么获得许可通常是个好主意。 这里有一些问题可能会反过来困扰一位在没有许可的情况下推进自己做项目的房主：
- 未经许可的工作可能无法正确完成或进行编码。
仅仅因为房主雇用承包商并不意味着承包商会正确地完成这项工作。 另外，通常有不止一种方式来完成一项工作，而所有这三种方式都可能是错误的。 - 房主的保险可能不包括未经许可改建的缺陷。
如果改造工作不正确，而且发生了某种情况，请说出热丝从电线螺母中滑出，并发生火灾。 如果没有许可证完成改善，那么由于火灾造成的损害可能不会被房主的保险保单所覆盖。 - 城市可能会要求你把它撕掉。
城市代码通常要求在悬挂石膏板之前由城市检查框架。 例如，要确定是否将螺栓安装在中心16英寸的浴室中，城市检查员可能会让房主撕毁墙壁。 所有的陶瓷墙砖也会随之一起使用，需要更换。
- 城市可能会评估处罚。
如果许可证看起来很昂贵，那么等到你收到一张罚款和罚款账单后才能获得许可证。 工作许可证可能会使您的原始许可证费用增加三倍或四倍。 - 房屋估价师可能不会在平方英尺中添加一个。
如果评估师在评估中不包含增加的平方英尺 ，那么家庭可能会少得多评估。 这意味着卖家可能会被拒绝进行再融资 。 买家可能无法获得贷款购买房屋。 这样看，如果一个10x10的房间是不允许的，那就是100平方英尺。 每平方英尺200美元，你可能会损失20,000美元。
事实之后卖方可以获得建筑许可吗？
在某些情况下，是的。 我在加利福尼亚州卡迈克尔的一家卖家出售了一个房子，他向一家承包商支付了加价许可 。 他们坚持有工作许可证，尽管我获得的县级记录没有显示许可证。 代理访问的记录并不总是正确的。 我们的第一批买家获得了评估，评估师在检查许可证之前对房屋进行了测量。 坏消息是，没有许可证。
买家因此而取消。 没有广告素材意味着卖家不能以他们想要的数量出售他们的房子，因为它不会评估这个数量。 你可能会认为另外一个100平方英尺的房间，对于一个10英尺乘10英尺的房间来说，是微不足道的，但如果每平方英尺的价格是300美元，那就是30,000美元。
不幸的是，承包商早已停业。 卖方必须获得该县的“建造”许可证，其中包括聘请建筑师来制定计划，郡进行了许多评论。 它卖价约8,000美元，但这比亏损30,000美元要好。
提示： 购买房屋时最好保护自己的方式是向城市核实已发放许可证，平方英尺与城市记录相匹配，并进行住宅检查 。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE＃00697006是加利福尼亚州萨克拉门托市里昂房地产经纪商。