什么是可调整利率抵押贷款？
可调整利率抵押贷款 （简称ARM）是一种与经济指数挂钩的利率抵押贷款。 利率和您的付款会随着指数变化而定期调整或调低。
ARM术语
指数
指数是贷款人用来衡量利率变化的指南。 贷方使用的通用指数包括一年，三年和五年期美国国债的活动，但还有很多其他指标。
每个ARM都链接到一个特定的索引。
余量
将保证金看作贷方的标记。 这是一个利率，代表贷款人的经营成本加上他们对贷款的利润。 保证金将被添加到指数利率以确定您的总利率 。 它通常在您的住房贷款期间保持不变。
调整期
调整期是潜在的利率调整期间。
您可能会看到用诸如1-1,3-1和5-1等数字描述的ARM。 每组中的第一个数字指的是贷款的初始期限，在此期间您的利率将与您在签署贷款文件的当天保持不变。
第二个数字是调整期，显示在初始期结束后多久可以对利率进行调整。 上面的例子都是年度调整的ARM，这意味着每年都可以进行调整。
如果我的付款可以增加，为什么我应该考虑一个ARM？
ARM的初始利率低于固定利率抵押贷款 的利率 ，在贷款期限内利率保持不变。 较低的利率意味着较低的支付 ，这可能有助于您获得更大的贷款资格。
你计划拥有这栋房子多久？
如果您计划在几年内出售房屋，提高房价的可能性并不是很大。
你预计你的收入会增加吗？ 如果是这样，那么额外的资金可能会支付因加息导致的较高的支付 。
一些ARM可以转换为固定利率抵押 。 但是，转换费用可能会高到足以以最低的利率收回您所看到的所有节余。
ARM索引
虽然您无法指定贷方使用哪种指数，但您可以根据适用于贷款的指数选择贷款和贷款。 向贷款人询问过去所使用的每个指数是如何执行的。 您的目标是找到一个与多年来保持相当稳定的索引相关联的ARM。
比较放款人时 ，请考虑指数和所提供的保证金率。
优惠价和Buydowns
当你购买房屋时，你可能会遇到卖家提供支付的折扣费用，使贷款人能够为你提供低于指数和保证金总和的初始费率。 新的房屋建筑商有时会提供这种类型的购买套餐，以帮助让人们进入他们的家园。
如果ARM折扣率在折扣到期的同时向上调整，则折价率最终将到期，并且您的付款可能会显着增加。
请记住，卖家有时通过支付购买贷款的金额来提高房屋价格。 额外的成本可以在时间上覆盖来自初始折扣的任何节省。
利率上限
利率上限限制了您可以收取多少利息。 与ARM有关的利率上限有两种类型。
- 定期上限限制了您的利率从一个调整期到另一个调整期的增加量。 并非所有的ARM都有定期费率上限。
- 总体上限限制了贷款期限内利率的上涨幅度。 法律自1987年以来一直要求总体上限。
付款帽
付款上限限制了每次调整后每月付款的增加幅度。 具有付款上限的ARM通常没有定期费率上限。
结转库存量
如果即使指数上涨，利率上限仍然会在调整时降低利息上限，但增加的金额可以结转到下一个调整期。
谨防负面摊销
当付款足以支付到期利息加部分本金时，摊销发生。
当付款不包含利息成本时，就会发生负摊销 。 未付的金额被加回到贷款中，从而产生更多的利息债务 。 如果这种情况持续下去，您可以进行多笔付款，但仍然比您在贷款开始时欠的钱多。
负债摊销通常发生在贷款具有支付上限以保证每月支付不足以支付利息成本的情况下发生。
贷款人必须向您提供书面信息，以帮助您比较和选择抵押贷款。 不要犹豫，尽可能多地提出问题，以帮助您了解提供给您的ARM和其他住房贷款的各个方面。
了解有关可调整利率抵押贷款的事实
可调整利率抵押贷款的风险是什么？ 在接受ARM之前，降低风险考虑以下问题。
折扣率 - Buydowns
卖家有时会支付一笔费用，允许贷方为您提供低于指数和保证金总和的初始利率。 减价率最终将会过期。
- 双重打击
如果您的费率在折扣到期的同时向上调整，您的付款可能会显着增加。 - 是值得的折扣率？
卖家可以按照他们支付的数额来提高房屋的价格以减少贷款。 额外的成本可以在时间上覆盖来自初始折扣的任何节省。
利率上限
利率上限限制了您可以收取多少利息。 与ARM有关的利率上限有两种类型。
- 定期上限限制了您的利率从一个调整期到另一个调整期的增加量。 并非所有的ARM都有定期费率上限。
- 总体上限限制了贷款期限内利率的上涨幅度。 法律自1987年以来一直要求总体上限。
付款帽
付款上限限制了每次调整后每月付款的增加幅度。 具有付款上限的ARM通常没有定期费率上限。
结转库存量
如果即使指数上涨，利率上限也会降低您的利息，但增加的金额可以结转到下一个调整期。
负摊销
当付款足以支付应付利息加上部分原则时，摊销发生。
- 当付款不包含利息成本时，就会发生负摊销。 未付的金额被加回到贷款中，从而产生更多的利息债务。 如果这种情况持续下去，你可以支付很多款项，但是在贷款开始时仍欠你的钱。
- 负债摊销通常发生在贷款具有支付上限以保证每月支付不足以支付利息成本的情况下发生。
- 当房地产市场好转时，负面摊销并没有太大的影响，所以较低的付款对您的吸引力可能要低于原则。
贷款人必须向您提供书面信息，以帮助您比较和选择抵押贷款。 请毫不犹豫地提出尽可能多的问题，以帮助您了解贷款的各个方面