了解警告标志以及您现在应该做什么
警告标志
有很多迹象表明房地产市场正在进入泡沫领域。 大多数崩溃只是因为资产泡沫已经弹出。
房地产泡沫的一个迹象是房价上涨。 全国中位数家庭住房价格比通货膨胀率高出32％。 这与2005年相似，当时他们被高估了35％。
房屋首领晴雨表是房屋建筑商和抵押贷款公司的指数。 2017年，它与2004年和2005年一样疯涨。据创始人Stack财务管理部门称，该公司曾用它来预测008年的金融危机 。 同样，SPDR标普房屋建筑商ETF自2009年3月以来上涨了400％。它的表现超过了标准普尔500指数上涨270％。
Case-Shiller全国指数在2016年12月达到历史新高。价格上涨集中在七个城市地区。 丹佛和达拉斯的房价比其高峰期高出40％。 波特兰和西雅图的价格高出20％，波士顿，旧金山和夏洛特的价格高出10％。
根据CoreLogic的数据，丹佛，休斯敦，迈阿密和华盛顿的房价至少比可持续水平高10％。
与此同时，经济适用房也暴跌。 2010年，全国有11％的出租单位为低收入家庭提供了经济支持。 到2016年，这已经下降到只有4％。
在房价飙升的城市，短缺是最严重的。 例如，自2010年以来，科罗拉多州负担得起的租金库存从32.4％降至7.5％。
2017年3月，卡托研究所高级研究员威廉普尔警告另一次次贷危机。 他警告说，房利美35％的贷款需要抵押贷款保险。 这与2006年的水平有关。在某些方面，这些贷款更糟糕。 房利美和弗雷迪把他们对次级贷款的定义从660降低到620.这意味着银行不再叫借款人的分数在620到660之间。 普尔是堪萨斯联邦储备银行的负责人，他警告2005年的次贷危机。
2016年，所有房屋销售中有5.7％是为快速转售而购买的。 这些“翻转”房屋在不到一年的时间内进行了翻新和销售。 Attom数据解决方案公司报告，这是自2006年以来最高的百分比，在上一次繁荣期间。
2008年住房市场崩溃
在2008年崩盘中被捕的人被吓倒了，2017年的泡沫将导致另一次崩溃。 但它是由不再存在的力量造成的。 信用违约掉期保险衍生品 ，如抵押支持证券 。 对冲基金经理创造了对这些所谓的无风险证券的巨大需求。
这创造了对支持他们的抵押贷款的需求。
为了满足这种抵押贷款的需求，银行和抵押贷款经纪人向任何人提供住房贷款。 他们在2006年创造了次贷危机 。
由于许多不合格的买家进入市场，需求飙升。 随着价格不断上涨，许多人购买房屋作为投资出售。 他们表现出非理性的繁荣 ，这是任何资产泡沫的标志。
2006年，房屋建筑商终于赶上了需求。 当供应超过需求时，房价开始下跌。 这突破了资产泡沫。
2006年9月，全国房地产经纪人协会报告称，房价在11年来首次下跌。 库存很高，提供7.5个月的供应量。 商务部11月份公布的新居住许可比2005年下降了28％。
但美联储忽视了这些警告。 它认为经济强劲到足以拉动住房不景气。 它表明强劲的就业机会，低通货膨胀率以及增加的消费支出。 它还承诺降低利率 。 这将给经济提供足够的流动性来推动经济增长。
美联储低估了抵押贷款支持证券市场的规模和影响。 银行雇佣了“量子运动员”来创造这些新证券。 他们编写了计算机程序，将一揽子抵押贷款分类为高风险和低风险的捆绑包。 高风险套餐支付更多，但更有可能违约。 低风险捆绑包更安全，但支付更少。
这些捆绑包拥有未知数量的次级抵押贷款 。 银行不关心借款人的信誉，因为他们在二级市场转售了抵押贷款。
定时炸弹是数百万美元的纯利息贷款 。 这些允许借款人获得较低的每月付款。 但这些抵押贷款利率在三年后重新恢复到较高水平。 许多这些房主无法支付抵押贷款。 然后房价下跌，他们无法出售自己的房子获利。 结果，他们违约了。
当时光好时，没关系。 每个人都购买高风险捆绑包，因为他们获得了更高的回报。 随着住房市场的下滑，每个人都知道这些产品正在失去价值。 由于没有人理解他们，这些衍生品的转售价值尚不清楚。
最后但并非最不重要的是，这些MBS的许多购买者不仅仅是其他银行。 他们是个人投资者 ，养老基金和对冲基金 。 这在整个经济中传播了风险。 对冲基金使用这些衍生工具作为借款的抵押品。 这在牛市创造了更高的回报，但放大了任何经济下滑的影响。 美国证券交易委员会没有规定对冲基金，所以没人知道它有多少。
美联储并未意识到直到2007年3月才发生崩溃。它意识到对冲基金的住房损失可能会威胁到经济。 整个夏天，银行都不愿意互相借钱。 他们担心他们会收到坏的MBS。 银行家们不知道他们账面上有多少坏账。 没有人想承认它。 如果他们这样做了，那么他们的信用评级就会降低。 那么，他们的股票价格就会下跌，他们将无法筹集更多资金继续经营。 市场观察人士试图弄清楚事情是多么糟糕，整个夏季股市都在徘徊。
到8月份，信贷变得如此紧张以致美联储借给银行750亿美元。 它希望恢复流动性足够长的时间，以便银行减记损失并恢复贷款业务。 相反，银行几乎停止向所有人提供贷款。
螺旋下降正在进行中。 随着银行削减抵押贷款，房价进一步下跌。 这使得更多的借款人出现违约，这增加了银行账面上的不良贷款。 这使得银行贷款更少。
住房崩溃并非迫在眉睫的九大理由
- 2005年的住房市场与目前的市场存在很多差异。 2005年，次级贷款总额超过6,200亿美元，占抵押贷款市场的20％。 2015年，他们总计560亿美元，占市场的5％。
- 银行已经提高了贷款标准。 根据CoreLogic的房屋信贷指数，发起于2016年的贷款是过去15年来最高质量的贷款。 Fair Isaac表示，2009年10月，平均FICO评分为686。 2001年，平均分数为490-510。
- 更严格的贷款标准在“翻转”市场中起了重要作用。 贷款人只能为房屋价值的55％提供资金。 “鳍状肢”必须拿出其余的。 在次贷危机期间，银行借出80％或更多。
- 今天出售的房屋数量比撞车前高峰低20％。 这意味着只有四个月的房屋供应可供出售。 结果，约64％的美国人拥有自己的住房，而2007年为68％。
- 由于经济衰退打击了年轻人开始职业生涯和购买房屋的能力，所以房屋销售额下降。 面对恶劣的就业市场，许多人进一步接受了教育。 结果，他们现在负担着学校贷款。 这使得他们不太可能节省足够的钱购买房屋。 这将保持需求下降。
- 房价已经超过收入。 平均收入与住房成本比率为30％。 在一些大都市区，它猛增到40％或50％。 不幸的是，地铁领域也是工作的地方。 这迫使年轻人支付更多的租金来接近一份没有足够的工资来购买房子的工作。 NAR表示，今天32％的房屋销售将首次购房，而历史上为40％。 通常情况下，这位买家32，赚72,000美元，并支付182,500美元的家。 双收入夫妇平均支付208,500美元。
- 房主并没有从家中获得更多的资金。 2006年房屋净值上涨至850亿美元，2010年坍缩至不到100亿美元，并一直维持到2015年。到2017年，房屋净值仅上涨至140亿美元。 奥巴马医改是其中一个原因。 自ACA通过以来，破产申请下降了50％。 2010年，有150万人提交。 2016年，仅有770,846人。
- 有人指出，国家房价已经超过了2006年的高峰。 但一旦经过11年的通货膨胀调整后，它们仅处于2004年的水平。 从2012年到2017年，房价平均每年上涨6.5％。 从2002年到2006年，他们每年上涨7.5％。 2005年，他们猛增了16％。
- 住宅建筑商关注高端住宅。 新家更大，更贵。 新的单身家庭平均面积将近2,700平方英尺。 相比2006年的2500平方英尺。
什么可能导致崩溃
较高的利率在过去造成了崩溃。 那是因为他们贷款更加昂贵。 这会减缓住房建设，减少供应。 但它也减缓了贷款，减少了需求。 总的来说，缓慢而稳定的加息不会造成灾难。
确实，在2006年房屋崩溃之前，利率上升是确实存在的。但那是因为许多借款人只持有只有利息的贷款和可调整利率的抵押贷款 。 与传统贷款不同，利率随联邦基金利率上升 。 许多人还有介绍性的挑逗率在三年后重置。 当美联储在重置利率的同时提高利率时，借款人发现他们不能再支付这笔款项。 房价同时下跌，因此这些抵押贷款持有人无法支付或出售房屋。 这就是为什么违约率如此之高。
美联储基金利率 的 历史 表明，美联储在2004年至2006年间加息幅度过快，2004年6月为1.0％，到12月增至2.25％。 到2005年12月，它再次将利率翻番至4.25％。六个月后，利率为5.25％。
美联储自2015年以来加息幅度较慢，2015年12月上调至0.5％。截至2016年底，美联储将会上调1/4，到2017年6月上调至1.25％ 。
如果银行和对冲基金重新投资于风险金融产品，房地产市场可能会崩溃。 这些衍生品是金融危机的主要原因 。 银行分拆抵押贷款并将其转售给抵押贷款支持证券。 这些证券比抵押贷款本身更大。 这就是为什么银行将抵押贷款卖给任何人。 他们需要他们来支持衍生品。 他们把它们切成薄片，这样坏的按揭就被藏在一堆好的东西里。 然后，当借款人违约时，所有的衍生品都被怀疑是坏的。 这就是为什么导致贝尔斯登和雷曼兄弟死亡的原因。
特朗普税收改革计划可能会引发价格下跌，导致价格崩溃。 国会建议取消抵押贷款利率的扣除。 这一扣除总额为710亿美元。 它像联邦政府对住房市场的补贴一样。 减税有助于房主拥有195,400美元的平均净资产。 这远远超过租户平均净资产5,400美元。 即使税收计划保持扣除，税收计划也会带走很多激励。 特朗普的计划提出了标准扣除。 结果，美国人不再列举。 当这种情况发生时，他们无法利用抵押贷款利息抵扣。 房地产业反对税收计划。
如果美国国债的收益率曲线出现 倒置 ，市场可能会崩溃。 那时短期国债的利率高于长期收益率。 正常的短期收益率较低，因为投资者在一年内不需要高回报投资。 当这种情况逆转时，这意味着投资者认为短期风险高于长期风险。 这对抵押贷款市场造成严重破坏，并预示着经济衰退。 收益率曲线在2008年，2000年，1991年和1981年的隐性 离子之前倒过来。
房价会下跌吗？
在最后一次房地产泡沫中，住宅建筑商提交了新建筑许可证。 在经济衰退期间，这在1990年还不到100万。 它在整个90年代逐渐上升，1998年超过100万。它一直保持到2002年，直到2002年超过150万。 它在2004年和2005年创下了200万的新纪录。2006年，房价开始下跌。 住宅建筑商寻求超过150万个许可证。 2007年下降到不到100万。到2009年，它已经坍缩到50万。
他们在2017年才逐渐恢复到130万。预计到2020年，这个数字会下降到110万。
房屋市场何时会再度崩溃？
根据哈佛扩展学院教授Teo Nicholas的说法，下一次市场崩溃将发生在2026年。 他以经济学家荷马霍伊特的研究为基础。 房地产繁荣与萧条自1800年以来已经历了18年的周期。唯一的例外是二战和滞胀。
尼古拉斯说，2017年的房地产市场仍处于扩张阶段。 直到租赁空置率开始增加，才会出现下一阶段供应过剩。 如果这发生在美联储加息的时候，可能会导致崩溃。
如何从崩溃中保护自己
如果你是担心的大多数美国人，那么你可以采取七项措施来保护自己免受房地产崩盘。
- 买房子住，不翻转。 在金融危机中失去的三分之二的家庭是第二和第三家庭。 当售价低于抵押贷款时，业主走开了。 他们保持住房，但失去了投资。
- 获得固定利率抵押贷款。 随着抵押贷款利率上涨，您的付款将保持不变。 如果这意味着你只能买得起一个小房子，那就这样吧。 这比冒险和稍后丢失要好。
- 如果你得到可变利率抵押贷款，找出重置时的利率。 计算每月付款并确保您有能力支付您当前的收入。 将未来付款与您今天支付的利息之间的差额与较低的利率进行比较并保存。 这样，如果收入下降，您将有资金支付抵押贷款。
- 在你能买得起的最好的地区购买最糟糕的房子。 确保该地区有良好的学校，即使你不打算自己生孩子。 潜在的买家会。 如果您的收入允许，您可以随时改善房屋。 在下一次经济低迷时期，好邻居不会像贫困地区那样受到影响。 他们也会更快地反弹回来。
- 确保你的房子至少有三间卧室。 如果您需要转售，这将吸引家庭。
- 保护自己的最佳方式是拥有丰富多样的资产组合 。 多元化意味着您家中股票 ，债券，商品和股票的平衡组合。 大多数财务规划人员不会将房产作为资产，但他们应该这样做。 这是大多数人拥有的最大资产 。
- 为了限制房地产崩盘造成的损失，请购买合理居住的最小的住宅。尽量早日还清抵押贷款，以免在经济低迷时期失去家园。 增加对股票，债券和商品的投资，使其等于或超过您的房屋净值。 如果房屋出现资产泡沫，不要屈服于再融资和取得股权的诱惑。 相反，重新审视您的资产分配以确保它仍然平衡。